1-5 レッツ不動産投資！
どんな物件を選ぶべきなのか？
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1-1 本当に今がはじめ時?不動産投資
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1-2 本当に今は不動産チャンスなのか
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1-3 不動産投資の正しい戦略とは
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1-4 コアプラス型投資って何がいいの？
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涼子「コアプラス型投資を選ぶのが
ベストというのは分かりました。
で、いったいどんな物件を買えばいいんですか？」
吉永「どんな物件がいいかを考える前に、
ひとつ注意することがあります。
それは ‵‵いつ買うのか’’ ということです。
そもそも、物件価格はどうやって決まると思いますか？」 涼子「やっぱり、人気のエリアだから、みたいな 需要と供給の関係じゃないんですか？」 吉永「実は、不動産価格は、 賃貸の需要と供給や、人口動態などの実需によって 決まるわけではないんです。不動産価格は、実需ではなく、
世界経済全体の動きと
融資動向により動かされるのです。」
涼子「そうなんですか！？」
吉永「その証拠に、サブプライム危機のように、
世界経済全体が悪い時は物件価格も下がっています。
逆に、2007年のファンドバブル期のように、
多額の不動産が証券化されたり、
投機的な融資がたくさん出た時には、
物件価格は上昇しました。」
夏美「懐かしの80年代バブル期も
すごく地価が上がりましたけど、
あれも実需なきものでしたよね～」
涼子「そう言われてみると確かに～」
吉永「つまり、押さえておくべきポイントは２つです。
①世界経済延滞の動きと銀行の融資姿勢は
不動産の値動きに対する寄与率が最も高いこと ②景気は循環的に良くなったり、悪くなったりを 定期的に繰り返すという経済の原理があること
この経済の原理から考えれば、 コアプラス型投資のように長期保有前提でありながら、 景気のいい時期には売却を想定する戦略の 不動産投資において、勝負は「何を買うか」よりも「いつ買うか」で決まる
ということです。
長期的に見て、
よほど割高な価格で買ってしまわない限り、
コアプラス型投資で損を抱える確率は極めて低いんです」
涼子「なるほど～
‵‵何’’ よりも ‵‵いつ’’ が大事なんですね。
それじゃ、不動産投資のグッドタイミングである今、
買うといい物件ってどんなものなんですか？」
吉永「コアプラス型投資の物件には
賃貸需要が安定しており、
かつ景気高揚時には物件価格の上昇が期待できる
ことが絶対条件です。 賃貸需要が安定していることが前提ですので、 人口密度が世界最高レベルの都市である 東京都心の物件が最も適していますが、 どんな物件でもいいわけではありません。」 涼子「どんな物件はマズいんですか？」 吉永「まず、景気が悪くなった時に、 賃料を下げても賃貸のつかない事務所と店舗物件はリスクが高いので
避けた方が無難です。」 夏美「そうなると残るのはワンルームとか ファミリー向けの住居物件になりますね」 吉永「東京都の場合、約半数の世帯が一人暮らしの単身世帯です。
すなわち残り半分はファミリー世帯なのですが、 ファミリー世帯は持ち家の人もいることを考えると 潜在顧客として数が多く、 それゆえに賃貸を付けやすいのはワンルームでしょう。」
涼子「確かに、都心のワンルームって
学生さん・新卒サラリーマン・アジア人とか
客層が幅広そう！」
吉永「まさにそのとおりです！
また高収入キャリアウーマンのように、
ワンルームにも高付加価値を求め、
高い賃料を支払うことができる人から
男子学生やアジア人留学生のように
安かろう悪かろうの部屋でも、
賃料さえ安ければ入居する人まで予算も用途も様々です。
このような背景があるため、
ボロボロでも価格さえ下げれば、
必ず誰かが入居して、
どんな物件でもすぐに満室になるのが
都心のワンルームのいいところなのです。」
涼子「都心のワンルームが狙い目っと、、メモメモ。 都心と言っても広いですが、どんな街がいいんですか？」 吉永「良い質問ですね。 場所の選定は、賃貸の入居率と景気がよくなった時の値上がり幅に
最も大きな影響を与えるため非常に重要です。
さて、ここで涼子さんに質問です。 少子化や高齢化などに負けず、 長期にわたって輝き続けられる街とはどこでしょう？」 涼子「やっぱり、銀座・恵比寿・六本木なんかじゃないですか？ ブランド力がすごいですもん」 吉永「そうですね。 これらの街の過去の値動きを見ると、 次回の景気高揚時にも値上がり幅は ほかのどの街よりもとれるはずです。 しかし、これらの一等地の物件は、利回りが東京都心の他の街と比べて非常に低く、
保有期間中の利回りが取れないため、
ローンを返済しながらの長期保有には向きません。」
涼子「ええっ、そうなんですか！？
じゃあどこが良いんだろう…」
吉永「コアプラス型投資の必須条件である
‵‵賃貸需要が安定している’’という点だけで言えば、
価格が高すぎて利回りの低い都心5区を外して、
中野区・豊島区・文京区・目黒区・品川区・世田谷区・
杉並区・練馬区・板橋区などがいいかと思います。
いわば二等地ですが、 都心5区と変わらない賃貸需要を見込めます。 これら二等地の中で、ターミナル駅から近いなど、 景気回復時に価格が高騰しそうな場所を 選ぶのがいいでしょう。」 涼子「へ～」 吉永「コアプラス型投資は、都心の強力な経済圏を 賃貸需要と土地需要の後ろ盾としていますので、東京の街が輝き続けている限りは、
賃貸付けには苦労しませんし、
出口は市場で売却するだけですので、
非常にお手軽で初心者向きです。」
涼子「聞いていて増々やってみたくなりました！」
吉永「コアプラス型投資では、
賃料収入を安定的に得られるため、
それを生活費や修繕費に充当し、
物件売却時の売却益により手元資金を大きく増加させて
再投資するのが基本的な収益モデルです。
まずは、良さそうな物件を探すことから
始めていきましょう！」
涼子「はい！更なるご指導よろしくお願いします！」
