普通のサラリーマンが
不動産投資を始めるには
このブログはとあるＦＰ事務所を舞台に、 3人のキャラクターがメインとなって、 お金や経済の知識を易しく解説します。
左✩吉永所長… 真面目で腕利きのＦＰ事務所所長
中✩夏美ちゃん…新米ＦＰ。明るく元気でちょっと天然
左☆三好さん…ごく普通のサラリーマン。妻子持ち（娘4歳）
part5
「不動産投資まとめ」
夏美「今週もやってきました総集編！」
三好「今回は、私が不動産投資の営業をかけられたものの、
本当に良い投資物件なのか、
そもそも不動産投資とはどんなものかについて
よく分からず不安だったので、
相談にやってきました。」
夏美「紹介された物件はコレでしたね。」
○○株式会社営業紹介物件の経営プラン表
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物件名称 |
メドック百河 503 |
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物件種類 |
ワンルーム |
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購入費 |
2,500万円 |
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頭金 |
250万円 |
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ローン額 |
2,250万円 |
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ローン年数 |
35年 |
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ローン金利 |
2.975％ |
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賃料 |
８万５千円 |
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ローン返済 |
▲８万９千円 |
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管理費 |
▲６,５００円 |
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月収入合計 |
▲１万５００円 |
吉永「こちらはサブリース(空室時の家賃保証)なしの物件ですね。
単刀直入に言うと、
この物件、買うのをやめた方が良いです。」
三好「どうしてですか！？」
吉永「この時点で既にマイナス収支なのに、
空室時の家賃保証がないので危険です。
こういった物件は、最初の入居時までは、
空室でも家賃が保証されますが、
入居した方が退去してからは
基本的には空室の場合、家賃が支払われません。
よって、毎月の収支は
・入居者アリ月：
８５，０００－（８９，０００＋６，５００）＝▲１０，５００円
・入居者ナシ月：
０ －（８９，０００＋６，５００）＝▲９５，５００円
入居者がいても赤字なのに、
空きが出れば当然その額も膨らみます。
もちろん、家賃滞納というリスクもあり得ますよ。」
三好「副収入どころか大赤字だ～！
ただでさえ、家計が厳しいのに、
毎月約１０万円のマイナスは、厳しすぎますよ！
どうすればいいんですか！？」
吉永「簡単です。
そんな物件を選ばなければ良いだけです。
優良物件を選ぶために、
まずは不動産会社との契約形態について知りましょう。
大きく分けて４つの形態があります。
①サブリース：
サブリース会社（不動産会社）に
建物を一括で借り上げてもらい、
サブリース会社から
一定の賃料(実勢家賃ベース)を得る。
空室時の「家賃保証」もある。
②管理委託：
管理委託料を支払い、
管理業務（入居者管理や賃料回収など）を委託する。
③滞納保証：
保証料を支払うことで、
家賃滞納時に保証会社が家賃を支払います。
④空室保証：
空室時の家賃を一定の免責期間経過後に
支払ってもらうもの。
それぞれの特徴について
まとめておきましょう。」
外部委託サービス比較
| サブリース | 管理委託 | 滞納保証 | 空室保証 | |
| 家賃からの費用 | 20%前後 | 5%程度 | 5%程度 | 15%前後 |
| 敷金・礼金等 | サブリース会社 | 大家 | 大家 | 大家 |
| 空室時 | 保証あり | 保証なし | 保証なし | 保証あり |
| 滞納時 | 保証あり | 保証なし | 保証あり | 保証なし |
| 契約期間 | 2年～長期間 | 通常2年 | 通常2年 | 2年～長期間 |
| 入居者との契約 | サブリース会社 | 大家 | 大家 | 大家 |
| 入居者管理 | サブリース会社 | 管理会社 | 大家※ | 大家※ |
※管理委託の一環として行われる場合は管理会社
三好「なるほど～
サブリースだと
確実に賃料の支払いが行われますが、
他と比べて家賃から引かれる費用が大きいので、
ローン返済額よりも
どうしても少額になってしまうんですね！」
夏美「管理委託だと、
賃料のほとんどをもらえる代わりに、
空室・滞納時の保証がないですね。」
吉永「そうですね。
どれも一長一短ありますので、
目的と状況を見て判断しましょう。」
三好「しかし、今更ですけど、
不動産って高い買い物ですよね…
資金が足りるかな…」
夏美「不動産購入は、
現金での一括購入なんて絶対ＮＧですよ！
サラリーマンの特権を活かして、
金融機関から住宅ローンを組んで購入すべきです。」
三好「多額の借金を抱える事になりますけど…
それでも若いうちから
始めた方が良いんですか？」
吉永「はい。
日本人は、借金を嫌う傾向にあります。
しかし、若いうちから始めることで、
返済完了時の年齢を早められますし、
収入が少なくても、
ローン返済を継続的・定期的な賃料収入でまかなうので、
手出しが少なくて済みます。」
三好「なるほど！
一番気になる購入物件ですが、
どんなものを選べば良いですか？」
吉永「毎月安定した賃料収入を得るために
空室になりにくく、良い物件を選ぶのが
ポイントですね。
具体的には、下記４つです。
- 収益価格の高い割安な物件
- 空室になりにくい物件
- 資産価値が高い物件
- 高利回りが期待できそうな物件」
三好「どんなところが空室になりにくいんだろう…」
夏美「交通の便が良い、コンビニが近いなどの利便性。
管理・メンテナンスがきちんと行われている。
など、好みは人それぞれですよね。」
吉永「そうですね。
だから、ターゲットとする層について
イメージも必要となります。
次に、不動産を購入・所有することで
納付しなければならなくなる税金について
説明していきましょう。
不動産取得～売却にかかる税金には、
以下のものがあります。
| 取得したとき | 印紙税 |
| 登録免許税 | |
| 不動産取得税 | |
| ＊贈与税・相続税 | |
| 保有しているとき | 固定資産税・都市計画税 |
| 所得税・住民税（個人） | |
| ＊地価税 | |
| 売却したとき | 所得税・住民税（個人） |
| ＊土地譲渡益の重課税（法人） |
特に注意しなくてはならないのが、
不動産取得税です。
算出方法は
取得した不動産の課税標準額 × 税率で、
税率は以下の通り。
| 取 得 日 | 土 地 | 家屋（住宅） | 家屋（非住宅） |
| 平成20年 4月 1日から 平成30年 3月31日まで |
３／１００ | ４／１００ | |
物件に拠りますが、
１０～１５万円を納税する必要があります」
三好「支払いに備えて、
しっかりお金を確保しておかないといけませんね！
最後に１つ聞きたいんですが、
最後に１つ聞きたいんですが、
不動産投資は生命保険代わりになるって
本当ですか？」
吉永「いい質問ですね！
不動産購入に当たり
金融機関で住宅ローンを組む場合、
団体信用生命保険というものに加入させられます。
これは、
住宅ローンなどを組んだ人が
死亡、もしくは健康面で大きな問題が起きて
返済不能となった際に、
生命保険会社がローンの残額を肩代わりしてくれるという
生命保険の一種です。」
夏美「万が一、三好さんに何かあっても、
奥様や娘さんにはローンが残らないで、
不動産と毎月の賃料収入だけが残るってことですね♡」
吉永「そうです！
しかも毎月一定の賃料収入が貰える仕組みなので、
保険でいう収入保障保険に近いものとなります。」
三好「それはいいですね～
これで悩みも解決しました！
色々聞いてみて、
やはり不動産投資を始めるには
しっかり知識をつけて、
ちゃんと計画を立てないといけないんですね。」
吉永「その通りです。
今回説明したように、
不動産投資にもリスクも沢山ありますから、
いきなり始める前に、
まずは信頼できるＦＰに相談してみてください。
最後に、
不動産投資のメリット・デメリットについて
まとめましたので復習に使ってみてください」
| メリット | 長期間の安定的な収益を得られる |
| ミドルリスク・ミドルリターンの投資である | |
| 運営や管理にさほど手間がかからない | |
| ローンを受けての投資が行えるので、初期費用は少なくて済む | |
| 物件の値上がりが見込める | |
| デメリット | 価格が一般的に高額になる |
| 物件価格が下がる可能性がある | |
| 空室リスクあり | |
| ローン金利の上昇の可能性がある | |
| 地震などの自然災害による物件被害の可能性がある | |
| 取得時・保有時・売却時にそれぞれ税金や手数料がかかる |
